Baurecht unter der Lupe: Was steht im Baurechtsvertrag?

Baurecht unter der Lupe: Was steht im Baurechtsvertrag?

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Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat eine Studie zum Thema Bauen im Baurecht veröffentlicht und kommt damit dem Wunsch vieler Gemeinden nach, die vermehrt Land für den gemeinnützigen Wohnungsbau zur Verfügung stellen möchten. Die Studie gibt einen Überblick über das Baurecht und unterstützt Gemeinden und gemeinnützige Wohnbauträger gleichermassen.

Vertragsabschluss
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Verträge, die eine Laufzeit von 100 Jahren haben können, sollten Klauseln zur Anpassung an bestimmte Entwicklungen enthalten.

Das zivilrechtliche Baurecht gibt es in der Schweiz seit über 100 Jahren. Es ermöglicht, auf einem fremden Grundstück mit einem eigentumsähnlichen Verhältnis Bauten zu errichten und diese langfristig zu nutzen.

In den letzten Jahren habe das Baurecht an Bedeutung gewonnen, wie die Schweizerische Vereinigung für Landesplanung (VLP-Aspan) in einer Mitteilung feststellt. Gerade für das Gemeinwesen erweise es sich als wertvolles Instrument, um den Handlungsspielraum für die kommunale Entwicklung zu erweitern und den gemeinnützigen Wohnungsbau zu fördern.

Der Teufel steckt im Detail

Baurechtsverträge haben eine maximale Laufzeit von 100 Jahren. In dieser Zeit bezahlt der Baurechtsnehmer dem Geber einen Zins zum Nutzen seines Grundstücks. Da sich der Preis des Bodens oder die Hypothekarzinsen laufend verändern, ist es bei Verträgen von so langer Dauer entscheidend, was die Beteiligten bei Vertragsabschluss zur Höhe und Anpassung des Baurechtzinses festlegen (siehe dazu auch «Das Baurecht nach Zivilgesetzbuch» in Raum und Umwelt November Nr. 6/11). Zwanzigfach höhere oder tiefere Baurechtzinse – des einen Freud des anderen Leid – sind aufgrund der langen Laufzeiten nicht ausgeschlossen.

Bestimmungen dazu, was mit einer Liegenschaft nach Vertragsende geschieht, beeinflussen das Baurecht ebenfalls stark. So halten Verträge beispielsweise fest, wie viel der Baurechtsgeber dem Nehmer für seine Liegenschaft nach Vertragsende bezahlen muss. Das Baurecht nennt dies die Heimfallentschädigung.

Faktoren im Einzelfall gegeneinander abwägen

Aus den Erkenntnissen der aktuellen Studie «Baurecht unter der Lupe», die im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) entstanden ist, lassen sich Hypothekarzinsen, Bodenpreise, Mietpreise und die Inflation – sie alle beeinflussen den Wert eines Baurechts stark – ausgehend von der angenommenen wirtschaftlichen Entwicklung gegeneinander abwägen. Vertragsparteien sind sich dadurch der Risiken, die sie eingehen, bewusst und können sie im Vertrag in einer Mischrechnung berücksichtigen.

Zum Beispiel kann es im Einzelfall sinnvoll sein, durch einen vergünstigten Landpreis tiefe Baurechtszinsen festzulegen, um im Gegenzug eine für den Baurechtsnehmer ungünstige Heimfallentschädigung auszugleichen. Demgegenüber ist es ein Vorteil, die Heimfallentschädigung hoch anzusetzen, damit der Anreiz besteht, auch gegen Ende des Baurechts in den Unterhalt zu investieren.

Im Zuge der Siedlungsentwicklung nach innen werde das Baurecht weiter an Bedeutung gewinnen, zumal Gemeinden eine aktive Rolle in der Bodenpolitik einnehmen, so die VLP-Aspan. Die öffentliche Hand werde dadurch den Baurechtmarkt noch stärker prägen als dies heute der Fall ist. (mgt/nsi)